Nationale Hypotheek Garantie

Ga je een huis kopen? Je kunt dan samen met je hypotheekadviseur bekijken of je in aanmerking komt voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Wat NHG inhoudt en waaraan je moet voldoen om hiervoor in aanmerking te komen, leggen wij graag uit.

Wat is Nationale Hypotheek Garantie?

Stel dat je werkloos raakt, gaat scheiden of arbeidsongeschikt en je hebt een koophuis. Je inkomen kan dan zo drastisch dalen, dat je de hypotheeklasten niet meer kunt betalen en de woning noodgedwongen moet verkopen. Als je dan de woning verkoopt voor minder dan het openstaande hypotheekbedrag, dan houd je een restschuld over. Onder bepaalde voorwaarden kan de restschuld worden kwijtgescholden, als je een hypotheek hebt afgesloten met Nationale Hypotheek Garantie. Dit geldt alleen als de verkoop van je woning aantoonbaar noodzakelijk is. Uiteraard wordt er eerst gekeken of er mogelijkheden voor je zijn om de woning te behouden.

NHG behoort onder Stichting Waarborgfonds Eigen Woning (WEW), dat in 1993 is opgericht. De stichting is verantwoordelijk voor het bepalen van de regels en het beleid en houdt toezicht op de uitvoering hiervan.

Mogelijkheden om woning te behouden

Je kunt, als je de hypotheeklasten tijdelijk niet kunt betalen, gebruik maken van Woonlastfaciliteit (WLF). Dit is een aanvullende lening van Nationale Hypotheek Garantie. Je woonlasten worden dan tijdelijk verlaagd. Deze regeling kan worden getroffen als er uitzicht is dat u de lasten uiteindelijk wel weer kunt betalen.

De voordelen van Nationale Hypotheek Garantie

Het grote voordeel om een hypotheek af te sluiten met NHG is dat je restschuld kan worden kwijtgescholden, als je voldoet aan de voorwaarden hiervoor. Dit biedt veel mensen een gevoel van vertrouwen met de aankoop van de woning. Ook zijn de rentepercentages van hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie veelal lager dan hypotheken zonder NHG.

Nadelen van Nationale Hypotheek Garantie

Het ‘nadeel’ is dat je voor het afsluiten van een hypotheek met NHG wel een bedrag moet betalen, namelijk 0,7% van het hypotheekbedrag.  Daarnaast heb je niet op voorhand de garantie dat de restschuld wordt kwijtgescholden, dat geldt alleen als je voldoet aan de voorwaarden. 

De voorwaarden om een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie af te sluiten

Je kunt alleen een hypotheek met NHG afsluiten als je voldoet aan bepaalde voorwaarden. Zo geldt dat de woning je hoofdverblijf moet zijn en je deze ook als zodanig bewoont. Een hypotheek met NHG is mogelijk voor diverse vormen woonhuizen, zoals appartementen en woonwagens. Het is echter niet mogelijk voor de aanschaf van recreatiewoningen, garages, woonboten of stacaravans. Er is een maximaal bedrag gesteld aan de hypotheek, deze mag sinds 1 januari 2021 maximaal €325.000 zijn. Dit bedrag is inclusief de bijkomende kosten zoals overdrachtsbelasting, notariskosten en borgprovisie. Voor deze bijkomende kosten rekenen ze 6%, dus de aankoopsom mag maximaal € 344.500 zijn. Per 1 januari 2023 is dit verhoogd naar € 405.000,-. 

Heb je een BKR registratie? Afhankelijk van de code bij je registratie kun je wel of geen hypotheek met NHG krijgen. En, zoals bij elke hypotheek, bepaalt de hypotheekverstrekker aan de hand van je inkomen en de woningmarktwaarde of je in aanmerking komt voor een hypotheek. Blijkt er uit het taxatierapport dat er sprake is van een sloop-/handhaving afweging? Dan is NHG niet mogelijk.

Een hypotheek met NHG kan niet alleen bij de aankoop van een bestaande woning worden afgesloten, ook bij een nieuwbouwwoning, verbouwing of renovatieplannen.

Voorwaarden NHG bij verbouwing

Wil je de woning die je op het oog hebt verbouwen? Bij zowel bij een nieuwbouw met meerwerk of een renovatie van een bestaande woning kun je de kosten hiervan meefinancieren bij de hypotheek met NHG. Dus moet je achterstallig onderhoud plegen, of wil je de keuken van de nieuwbouwwoning uitbreiden? Of wil je energiebesparende voorzieningen aanbrengen? Zoals zonnepanelen of de woning isoleren? Een hypotheekadviseur kan samen met je de mogelijkheden bekijken.

Er zijn wel voorwaarden verbonden aan NHG bij verbouwing. Zo moet in het taxatierapport de marktwaarde van de woning vooraf de verbouwing en achteraf zijn meegenomen. Ook de kosten voor de verbouwing of verbetering moeten worden genoteerd in het taxatierapport, een bouwkundig rapport of een specificatie met de opsomming van de werkzaamheden en een overzicht van de geschatte kosten. Ook geldt dat het totaalbedrag van de gehele hypotheek, inclusief de verbouwingkosten en bijkomende kosten niet hoger mogen zijn dan de NHG- kostengrens.

Restschuld bij verhuizing

Als je wilt verhuizen omdat er gezinsuitbreiding heeft plaatsgevonden, of je wilt vanwege een nieuwe baan verhuizen maar je verwacht jouw huidige woning met verlies te verkopen. Dan kom je niet in aanmerking voor de kwijtschelding van de restschuld, ondanks dat je een hypotheek met NHG heeft. Wel kun je, onder voorwaarden, de restschuld meefinancieren in een nieuwe hypotheek.

De voorwaarden voor restschuldfinanciering van NHG:

• Je hebt op dit moment een hypotheek met NHG en de nieuwe woning ga je financieren met een hypotheek met NHG.
• De nieuwe lening sluit aan bij je inkomen.
• De kosten voor de nieuwe woning, inclusief de restschuld, zijn niet hoger dan de NHG-kostengrens. Komt een deel van de nieuwe hypotheek boven deze kostengrens uit? Dan kan dit deel zonder NHG worden gefinancierd.
• De restschuld is na 1 januari 2014 ontstaan.
• Het aflossen van de restschuld moet annuïtair worden afgelost. Het recht op de hypotheekrenteaftrek voor de restschuld vervalt na 15 jaar.
• Pas nadat je huidige woning is verkocht kun je voor de nieuwe woning de hypotheek afsluiten. En je hebt 1 jaar nadat de woning is verkocht de tijd om de restschuld in een hypotheek voor de nieuwe woning te financieren.

Voorwaarden kwijtschelding van de restschuld met Nationale Hypotheek Garantie

Als je de woning met een restschuld moet verkopen, dan kun je onder voorwaarden de restschuld kwijtgescholden krijgen. Hieronder hebben wij de voorwaarden genoteerd:

• Je huidige hypotheek is een hypotheek met NHG en de nieuwe woning financier je ook met een hypotheek met NHG. Als de hypotheek van de nieuwe woning hoger is dan de NHG- kostengrens dan kun je het restant zonder NHG worden gefinancierd
• Het ontstaan van de restschuld heeft na 1 januari 2014 plaatsgevonden
• De nieuwe hypotheek sluit aan op je inkomen, volgens de loan to income regels
• De restschuld wordt annuïtair afgelost.
• De nieuwe hypotheek kun je afsluiten nadat de huidige woning verkocht is. Als de woning is verkocht heb je 1 jaar om de restschuld mee te financieren in een nieuwe hypotheek voor de nieuwe woning.
• De hypotheekverstrekker is leidend in de beoordeling of je de restschuld kunt meefinancieren. Laat je daarom door een hypotheekadviseur informeren.
• In de hypotheekakte staat vermeld dat de hypotheek is afgesloten met NHG.
• Je situatie is gewijzigd door 1 of meerdere van de onderstaande persoonlijke situaties en kunt daarom de lasten niet meer betalen.
• Je bent, zonder dat het jouw schuld is, werkloos geraakt.
• Je gaat scheiden of uit elkaar. Bekijk hier het proces bij relatiebeëindiging met NHG.
• Je partner is komen te overlijden.
• Je bent arbeidsongeschikt geraakt.
• Bij deze redenen moet je kunnen aantonen dat je hierdoor te weinig inkomen hebt om de lasten te dragen.
• De restschuld heb je zoveel mogelijk beperkt door de hypotheek op tijd te betalen. Zo mogelijk heb je eigen vermogen gebruikt om de restschuld af te lossen.
• Je hebt de woning goed onderhouden, zodat de waarde van de woning niet is verminderd door achterstallig onderhoud.
• Je hebt met de verkoopmakelaar geprobeerd om de woning voor een zo hoog mogelijk bedrag te verkopen.

Indienen van de aanvraag kwijtschelding schuld met NHG

Heb je voldaan aan de bovenstaande voorwaarden? Dan kan je hypotheekverstrekker een verliesdeclaratie indienen bij Nationale Hypotheek Garantie. Vervolgens wordt deze declaratie beoordeeld om te kijken of je recht hebt op kwijtschelding. De uitkomst hiervan ontvang je van NHG per post. Als NHG je restschuld kwijtscheldt, dan betaalt de Stichting Waarborgfonds Eigen Woning de restschuld voor je aan de hypotheekverstrekker. Je kunt dan weer opgelucht ademhalen.

Een negatieve BKR registratie na verkoop woning met verlies

Als je jouw woning met verlies hebt verkocht dan wordt dit door de hypotheekverstrekker bij het Bureau Krediet Registratie (BKR) gemeld. Als NHG de restschuld kwijtscheld heb je dus geen schuld meer. Dit wordt door de hypotheekverstrekker bij het BKR gemeld, door bij je BKR-registratie een einddatum te noteren. Vanaf de einddatum blijft de BKR-registratie nog 5 jaar zichtbaar. Dit heeft echter geen belemmering als je een nieuwe hypotheek met NHG aanvraagt.

Heeft NHG de restschuld niet kwijtgescholden? Dan wordt er in het BKR pas een einddatum genoteerd als je de restschuld volledig hebt afgelost. Op dat moment is de registratie nog 5 jaar zichtbaar in het BKR. Na de verwijdering van de registratie kun je weer in aanmerking komen voor een hypotheek met NHG.

Woning behoud

Beëindigt je relatie, raak je werkloos of arbeidsongeschikt en dreig je de hypotheek niet meer te kunnen betalen? Neem dan contact op met je hypotheekadviseur of hypotheekverstrekker. Als je een hypotheek met NHG heeft dan kan er worden gekeken of je de woning kunt behouden, zodat verkoop met verlies kan worden voorkomen. Het is belangrijk om zelf ook actie te ondernemen. Probeer de rekeningen zoveel mogelijk te betalen, bekijk waar je op kunt besparen. Verlaag bijvoorbeeld je energiekosten, telecom en verzekeringen. 

Meer interessante pagina's: Hoeveel hypotheek kan ik krijgen? - De goedkoopste hypotheek vinden - Aflossingsvrije hypotheek - Startershypotheek

Ga terug naar de hypotheken homepage
Ga terug naar de Consumind Finance homepage