Kosten hypotheek oversluiten

Dankzij lagere hypotheekrentes van de afgelopen tijd kiezen veel mensen om hun hypotheek over te sluiten. Het voordeel dat het oversluiten hun biedt is hoger dan de kosten voor het oversluiten van de hypotheek. In een periode met lage hypotheekrentes is het dan ook voor velen interessant om een hypotheek over te sluiten. Maar ook als jij je woning wilt verbouwen, lagere maandlasten wilt, je rentevaste periode afloopt, je versneld je hypotheek wilt aflossen of als je persoonlijke situatie is veranderd kan het oversluiten een financieel voordeel bieden. Welke kosten bij het oversluiten van de hypotheek komen lichten wij graag aan je toe.

Kosten oversluiten van uw hypotheek

Helaas is het oversluiten van je hypotheek niet geheel kosteloos. Hieronder hebben wij genoteerd met welke kostenposten je (wellicht) te maken krijgt, deze lichten we apart voor je toe:

• bemiddelingskosten
• taxatiekosten
• notariskosten
• boeterente
• kosten Nationale Hypotheek Garantie (optioneel)

Bemiddelingskosten

Onder de kosten van het oversluiten van je hypotheek vallen de bemiddelingskosten. Dit zijn de advies- en bemiddelingskosten van een hypotheekadviseur. De hoogte van deze kosten worden in een eerste gesprek, het oriëntatie gesprek, besproken. Voordat je met de hypotheekadviseur in zee gaat weet je dus hoeveel het je gaat kosten aan bemiddelingskosten. Zo kun je een keuze maken of je met de adviseur verder wilt, of toch kiest voor een andere adviseur.

Taxatiekosten

Bij het oversluiten van je hypotheek naar een andere hypotheekverstrekker kun je rekenen op taxatiekosten. De nieuwe hypotheekverstrekker wil namelijk de waarde weten van de woning. Op basis van onder andere de woningwaarde wordt namelijk bepaald wat je maximale hypotheek is. Taxatiekosten moet je dus ook meerekenen bij de kosten om de hypotheek over te sluiten. De taxatie moet door een erkende taxateur worden gedaan; het rapport moet voldoen aan de eisen van de hypotheekverstrekker. De tarieven per taxateur verschillen, houd hier rekening mee.

Notariskosten

Omdat jij je hypotheek oversluit naar een andere hypotheekverstrekker heb je te maken met een nieuwe hypotheekakte. Hiervoor moet je langs bij de notaris. De notariskosten vallen daarom ook onder de kosten van het oversluiten van een hypotheek. Notariskosten kunnen flink verschillen. Vergelijk daarom eerst de notarissen, om te kiezen voor een voordelige notaris.

Boeterente

Omdat jij je lopende hypotheek bij je huidige verstrekker direct aflost bij het oversluiten van je hypotheek, mag deze je een boeterente in rekening brengen. Dit is een vergoeding voor de rente-inkomsten die de hypotheekverstrekker misloopt. De hoogte van de boeterente hangt af van de hoogte van de hypotheek die je aflost en de resterende rentevast periode. Het is voordeliger om de hypotheek over te sluiten als je bijna aan het einde van de rentevast periode zit, dan wanneer je pas in het begin van je rentevast periode bent. Een deel van de hypotheek is wel boetevrij af te lossen. Hoeveel dit is hangt af van je hypotheekvoorwaarden.

Eventuele bijkomende kosten

Optionele kosten bij het oversluiten van de hypotheek zijn kosten voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Als je de nieuwe hypotheek wilt afsluiten met NHG dan krijg je hiermee te maken, anders niet. De aanvraag van een hypotheek met NHG is 1% van het hypotheekbedrag. Om een hypotheek met NHG af te sluiten moet je voldoen aan de voorwaarden die hieraan verbonden zijn. Zo mag de woningwaarde niet hoger zijn dan een bepaald bedrag. Dit bedrag verschilt per jaar.

Fiscale gevolgen oversluiten hypotheek

Welke fiscale gevolgen heeft het oversluiten van je hypotheek voor jou? Voor de bestaande hypotheekschuld die voor 1 januari 2013 is afgesloten, blijft de renteaftrek ongewijzigd, ongeacht de vorm van de hypotheek. De huidige hypotheekvorm kan hierdoor zonder verlies van renteaftrek worden overgesloten. Hypotheken afgesloten na 1 januari 2013 moeten voldoen aan de aflossingsverplichting. Dit betekent: annuïtair binnen 30 jaar aflossen. Alleen dan behoudt je de hypotheekrenteaftrek. 

Kosten oversluiten hypotheek aftrekbaar

Als jij je woning oversluit en deze onder de eigenwoningschuld valt, dan zijn de gemaakte kosten voor het oversluiten van de hypotheek van de belasting eenmalig aftrekbaar. Hieronder vallen de volgende kosten:

• de taxatiekosten
• de notariskosten en kadastrale kosten voor de hypotheekakte
• de bemiddelingskosten
• de kosten voor de aanvraag van NHG
• de boeterente bij het aflossen van de vorige hypotheek

Dit maken de kosten van de hypotheek oversluiten weer wat lager. Als je de kosten van de hypotheek oversluiten in de nieuwe hypotheek meefinanciert, dan geldt dit gedeelte van de hypotheek tot de box-3 schuld. Dit betekent dat de rente en kosten van dat deel van de hypotheek juist niet aftrekbaar zijn.

Hypotheek oversluiten berekenen

De kosten voor het oversluiten van je hypotheek zijn dus erg afhankelijk van je persoonlijke situatie. Dit maakt het lastig om zelf uit te rekenen of je er goed aan doet om de hypotheek over te sluiten. Een onafhankelijke hypotheekadviseur kan het beste deze berekening voor je maken. De adviseur kijkt naar alle kosten waar je mee te maken krijgt en de factoren die de kosten beïnvloeden, zoals de rentevast periode. 

Maak hier een afspraak met een onafhankelijke adviseur om de kosten voor het oversluiten van uw hypotheek te laten berekenen.

Meer interessante pagina´s: Hoeveel kan ik lenen voor een huis? - Alles wat u moet weten over een hypotheek 

Ga terug naar de hypotheken homepage
Ga terug naar de Consumind Finance homepage