Laat uw hypotheek berekenen door een deskundige

Op diverse websites kunt u online een calculatie maken om de maximale hypotheek te berekenen. Onder de online calculators staat altijd een disclaimer, om u erop te wijzen dat het een indicatie is. Het bedrag is namelijk van meerdere factoren afhankelijk. Deze factoren lichten wij u graag toe.

Een online hypotheek berekening is handig als u een globale schatting wilt, voor een indicatie van uw mogelijkheden. Een onafhankelijke adviseur kan uw maximale hypotheek berekenen. Dan weet u exact wat uw mogelijkheden zijn.

Een hypotheek berekenen op basis van inkomen en waarde van de woning

U heeft een woning op het oog die u wilt kopen. Dan is het fijn om te weten of u de woning kunt betalen. Om daarachter te komen is een hypotheek berekening nodig van een deskundige. Op basis van inkomen (Loan-to-Income) en de waarde van de woning (Loan-to-Value) maakt de hypotheekadviseur de berekening voor een hypotheek. Hier gaat de hypotheekverstrekker namelijk ook vanuit.

Hypotheek berekening op basis van inkomen

Het berekenen van de hypotheek op basis van het inkomen gebeurt op basis van de onderstaande 4 onderdelen:

1. Toetsinkomen
2. Toetsrente
3. Woonquote
4. Maximale hypotheeklast

Toetsinkomen een factor voor hypotheek berekenen

Het toetsinkomen wordt gebruikt om een berekening voor de maximale hypotheek te maken. Het toetsinkomen is uw bruto inkomen min eventuele alimentatie die u betaalt voor uw ex-partner. Hoe hoger uw bruto inkomen is, hoe hoger de hypotheek kan zijn. Hiervoor wordt gekeken naar uw bruto inkomen per jaar, waarbij (indien voor u van toepassing) rekening wordt gehouden met de onderstaande punten:

• uw bruto jaarsalaris
• provisies
• onregelmatigheidstoeslag
• uitbetaling van overwerk
• een 13e maand
• eindejaarsuitkering
• vakantiegeld
• ontvangst van partneralimentatie
• inkomen als zzp’er
• een sociale uitkering
• VEB-toelage (Vergoeding Extra Beslaglegging) voor militairen in dienst van Defensie

Bij het onderdeel alimentatie wordt alleen partneralimentatie meegeteld als inkomen. De alimentatie die u voor uw kinderen ontvangt telt dus niet mee.

Koopt u met uw partner een woning? Het toetsinkomen is niet gelijk aan het totale bruto inkomen van uw beiden. Een deel van het laagste inkomen wordt meegeteld om de maximale hypotheek te berekenen.

Bent u met pensioen, of bereikt u binnen 10 jaar de pensioengerechtigde leeftijd? Voor een hypotheek berekening wordt dan rekening gehouden met een lager inkomen na de pensionering.

Hypotheek berekenen voor zzp’er

Bent u zzp’er? Dan kunt u, onder bepaalde voorwaarden, een hypotheek afsluiten. Voor het inkomen wordt door de meeste geldverstrekkers gekeken naar de gemiddelde inkomsten van de afgelopen 3 kalenderjaren. Als maximum wordt echter het inkomen van het laatste jaar gehanteerd. Stel u heeft in 2013 € 23.000, in 2014 € 25.000 en in 2015 € 22.000 verdiend. Dan wordt € 22.000 gehanteerd als uitgangspunt.

Hypotheek berekenen met tijdelijk contract

Heeft u een tijdelijk contract? Het is mogelijk om een hypotheek te krijgen, al hangen er wel voorwaarden aan. U heeft van uw werkgever een intentieverklaring nodig. In deze verklaring staat dat de werkgever de intentie heeft om u te behouden als werknemer.

Ook voor een hypotheek berekening voor een tijdelijk contract wordt er gekeken naar het inkomen en de woningwaarde. Voor het inkomen wordt gekeken naar het gemiddelde inkomen van de afgelopen 3 kalenderjaren. Het inkomen van het laatste jaar wordt echter als maximum gezien. Heeft u dus de afgelopen drie jaar € 25.000, € 28.000 en € 21.000 verdiend? Dan geldt € 21.000 als uitgangspunt.

De toetsrente voor het de berekening van een hypotheek

De hypotheekrente heeft invloed op de hypotheeklasten. Daarom wordt er bij het bepalen van de maximale hypotheek rekening gehouden met de rente. Hiervoor wordt niet altijd de daadwerkelijke rente voor gebruikt, maar een toetsrente. Dit hangt af van de rentevast periode.

Als u een rentevast periode van 10 jaar of langer wilt mag de werkelijke hypotheekrente worden gehanteerd. Wilt u de rente korter dan 10 jaar vastzetten? Dan wordt er gebruik gemaakt van de toetsrente. De hoogte van de toetsrente wordt vastgesteld door de toezichthouder op de financiële markt: AFM.

Is de werkelijke rente hoger dan de toetsrente? Dan wordt de werkelijke hoogte van de rente aangehouden.

De toetsrente is ingesteld om te voorkomen dat u, na afloop van de rentevastperiode, in financiële problemen komt door gestegen rente. Hoe lager de (toets)rente is, hoe hoger uw maximale hypotheek kan zijn.

De woonquote voor de berekening van een hypotheek

De woonquote wordt ook wel woonlastpercentage genoemd. De woonquote wordt bepaald aan de hand het toetsinkomen, de (toets)rente en uw leeftijd. Een percentage van het bruto inkomen wordt gehanteerd als de bruto hypotheeklast. Met hypotheeklast wordt de rente en de aflossing van de hypotheek bedoeld.

De maximale hypotheeklast als factor om een hypotheek te berekenen

Om de hypotheek te berekenen wordt er rekening gehouden met de hypotheeklast. Deze wordt berekend door de woonquote te vermenigvuldigen met het toetsinkomen. Dit bedrag wordt vervolgens door twaalf gedeeld om de lasten per maand te berekenen. Er wordt daarnaast ook gekeken of u bepaalde uitgaven heeft zoals leningen, studieschuld of erfpacht. Deze punten zorgen ervoor dat de maximale hypotheeklast verlaagd. Want door deze lasten kunt u minder betalen aan uw hypotheek.

Waarde van de woning bij berekening van hypotheek

Naast de bovenstaande factoren is de waarde van de woning die u wilt aanschaffen bepalend voor de berekening van de hypotheek. Dit wordt ook wel Loan-to-Value genoemd. Sinds 2018 kunt u alleen nog de waarde van de woning lenen. De bijkomende kosten zoals overdrachtsbelasting, notaris- ,taxatie-, advies- en afsluitkosten zijn voor eigen rekening. 

Zorgt u voor energiebesparende maatregelen in de nieuwe woning, zoals zonnepanelen of isolatie? Of koopt u een nul-op-de-meter woning? Dan kunt u wel meer lenen.

Voor 2012 werd voor de berekening van de maximale hypotheek niet op basis van de woningmarktwaarde gemaakt. Er werd uitgegaan van de executiewaarde van de woning. Dit is de waarde bij een gedwongen verkoop, vanwege betalingsproblemen. Daarnaast kon er een hypotheek worden afgesloten die zelfs hoger was dan de executiewaarde. Dat dit te riskant was, besefte de overheid goed na de kredietcrisis. Vandaar dat deze regels zijn aangepast.

Hoe wordt de waarde van de woning bepaald?

Voor het bepalen van de waarde van de woning wordt niet uitgegaan van het bedrag dat u heeft afgesproken met de verkoper. De hypotheekverstrekker gaat uit van een onafhankelijke waardebepaling. Daarom wordt er door een taxateur een taxatierapport opgesteld, waarin de marktwaarde van de woning staat vermeld.

De hypotheekverstrekker kijkt naar de laagste waarde. Stel u heeft de koop gesloten voor € 220.000, het taxatierapport komt uit op € 200.000. Dan is de marktwaarde € 200.000,-. Houd met het berekenen van de hypotheek hierbij ook rekening. Vanaf 2018 is het niet meer mogelijk om de bijkomende kosten te financieren in de hypotheek. U moet dan deze kosten zelf betalen, van spaargeld of een aanvullende lening.

Waardebepaling na de verbouwing van de woning

Als u de woning wilt laten verbouwen dan kan de taxateur hier rekening mee houden in het taxatierapport. Daarvoor geeft u de taxateur de verbouwingsplannen en -kosten door. Het hoeft niet te betekenen dat de verbouwingskosten ook meegefinancierd kunnen worden in de hypotheek.

Hypotheek berekenen bij een nieuwbouwwoning

Bent u verliefd geworden op een nieuwbouwwoning? Doordat de woning nog gebouwd moet worden is de hypotheekconstructie anders dan bij een bestaande woning. De waarde van de woning wordt dan niet bepaald door een taxateur. De woningwaarde is het bedrag waarvoor u de woning koopt.

Bij een nieuwbouwwoning zijn er kosten die u niet hoeft te betalen, waar u normaal gesproken wel voor betaalt. Denk hierbij aan makelaars- of taxatiekosten. Wel betaalt u bouwrente. Als de bouw is gestart heeft de aannemer al kosten gehad, zoals het kopen van de grond, het bouw klaar maken van de grond en de start van de bouw. De aannemer heeft dit alvast gefinancierd voor u. Daardoor loopt de aannemer rente mis over het geld. Hiervoor kan de aannemer u een bedrag vragen, dit is de bouwrente.

Nadat u een hypotheek afsluit wordt het hypotheekbedrag op een rekening gestort: het bouwdepot. Hieruit betaalt u de kosten van de aannemer tijdens de bouw. Over het hypotheekbedrag dat op de rekening staat ontvangt u rente. U betaalt zelf ook al de hypotheekrente. Omdat u in het begin nog een hoog bedrag op het bouwdepot heeft betaalt u per saldo in het begin weinig rente. Naarmate de bouw vordert wordt het bedrag op het bouwdepot steeds kleiner. U ontvangt dus steeds minder rente en betaalt dus steeds meer per maand. Dit wordt ook wel renteverlies tijdens de bouw genoemd.

Uitgangspunt hypotheek berekenen

Om uw maximale hypotheek te berekenen wordt er dus uitgegaan van de waarde van de woning en uw inkomen. Kunt u op basis van uw inkomen meer lenen dan op basis van de woning waarde? Dan wordt er toch uitgegaan van de waarde van de woning. Dit bedrag is namelijk leidend.

Hypotheek laten berekenen door onafhankelijke hypotheekadviseur

Vindt u het ingewikkelde stof om de hypotheek te berekenen? U bent niet de enige. Een onafhankelijke hypotheekadviseur helpt u hier graag mee. Een adviseur is immers op de hoogte van alle actuele wet- en regelgeving rondom hypotheken. Daarnaast maken adviseur de hypotheek berekeningen dagelijks.

Vraag via Consumind Finance een oriënterend hypotheekgesprek aan met een onafhankelijke adviseur.

Meer interessante pagina's: Hypotheek oversluiten - Alles wat u moet weten over hypotheken - Kosten hypotheek oversluiten - Waaruit bestaan de hypotheeklasten?

Ga terug naar de homepage hypotheken
Ga terug naar de Consumind Finance homepage